Texte original publié par No es época para tontos.
Les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús poden ser una de les alternatives més potents davant la crisi de l’habitatge a Andorra, però també poden convertir-se en una estructura financera complexa si no estan ben regulades. Aquest és el dilema central del debat de Radio Andorra Lliure: refugi davant l’especulació o parany financer?
La discussió parteix de la nova proposició de llei presentada pel Partit Socialdemòcrata, un text de 88 articles que pretén donar cobertura legal a un model en què l’edifici continua sent propietat col·lectiva de la cooperativa i el resident obté un dret d’ús estable. L’objectiu és separar el dret a viure en un habitatge de la lògica de comprar-lo per revendre’l amb plusvàlua. El soci aporta un capital inicial i paga una quota mensual destinada a cobrir construcció, finançament, manteniment i gestió, però no pot vendre lliurement el pis al mercat.
El model no és nou. El debat cita l’experiència de Dinamarca i iniciatives catalanes en cessió d’ús. El principal avantatge és que protegeixen l’habitatge de l’especulació i permeten mantenir-lo assequible durant dècades. Si el sòl és públic i es cedeix mitjançant dret de superfície, el cost inicial pot baixar de manera important perquè la cooperativa no ha de competir per comprar terreny a preu de mercat.
Però el debat també entra de ple en els riscos. El primer és el “doble endeutament”: el soci pot necessitar un préstec personal per pagar l’aportació inicial i, al mateix temps, assumir indirectament la part proporcional del deute de la cooperativa a través de la quota mensual. Per això el preu d’entrada no explica per si sol el cost real. Cal sumar l’aportació individual, la part de deute col·lectiu, els interessos, el manteniment i les futures inversions. El que sembla barat a primera vista pot no ser-ho si la cooperativa està molt endeutada.
Un altre risc és el tipus d’interès. Si una cooperativa es finança amb deute variable, una pujada dels interessos pot incrementar fortament les quotes. El problema s’agreuja si la comunitat ha mantingut durant anys quotes massa baixes, no ha amortitzat prou capital o ha ajornat les obres de manteniment. Quan arriben rehabilitacions importants —façanes, cobertes, instal·lacions o estructures— els residents poden trobar-se amb increments sobtats. La transcripció contraposa aquests casos a cooperatives ben gestionades, amb plans de manteniment obligatoris, reserves econòmiques i auditories periòdiques.
Aquest és un dels punts clau: el model no és segur per definició, però tampoc és perillós per naturalesa. La diferència la marca la governança. Una cooperativa amb comptes transparents, endeutament raonable, amortització real, fons de reserva i planificació a llarg termini pot ser molt estable. Una cooperativa governada amb criteris curts, quotes artificialment baixes i manteniment ajornat pot traslladar els problemes a la següent generació de socis.
També hi ha un debat sobre llibertat i flexibilitat. El sistema protegeix l’habitatge precisament perquè limita determinats usos: no permet convertir-lo fàcilment en apartament turístic, llogar-lo lliurement a tercers o vendre la participació al millor postor. Això redueix la liquiditat i pot complicar la vida a qui hagi de marxar temporalment o necessiti recuperar ràpidament l’aportació. Però els defensors del model consideren que aquesta rigidesa és necessària per impedir que el sistema acabi reproduint el mercat especulatiu que vol evitar.
La discussió, per tant, no és entre una fórmula perfecta i una fórmula fracassada. És entre dues maneres d’entendre l’habitatge. En el mercat tradicional, el pis és alhora llar, patrimoni, garantia bancària i actiu d’inversió. En la cooperativa, la prioritat és garantir el dret d’ús i la continuïtat residencial. Es renuncia a una part de la plusvàlua i de la llibertat de disposició a canvi d’estabilitat i protecció davant l’especulació.
La conclusió és exigent amb les dues posicions. Les cooperatives poden ser una resposta racional a la crisi si hi ha sòl assequible, finançament prudent, regulació estricta i ciutadans capaços d’entendre els comptes abans d’entrar-hi. Però presentar-les simplement com “habitatge barat” seria irresponsable. Qualsevol futur soci hauria de conèixer el deute de la cooperativa, el tipus d’interès, el calendari d’amortització, el pla de manteniment, les reserves disponibles i les condicions per abandonar el projecte.
Andorra té ara l’oportunitat de decidir si vol incorporar aquest tercer model entre la compra i el lloguer. La qüestió no és només quant costa entrar-hi, sinó quin tipus de seguretat es vol construir: pagar el preu del mercat per disposar individualment d’un actiu o acceptar regles comunes i obligacions compartides a canvi d’un habitatge protegit de la lògica especulativa.
